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Questions fréquentes

Ici vous trouverez toute l'information nécessaire pour le possible ACHAT d'une propriété, frais dérivés de l'ACHAT ou VENTE, Déclarations d'impôts et possibles nouveaux investissements.
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Avant de partir pour l'Espagne

Il est d’usage qu’un acquéreur paie immédiatement un acompte de 10% si l’achat est conclu, Il est donc impératif de pouvoir vous acquitter de cette somme à court terme. Dans le cas contraire, vous encourrez un risque de perdre l’achat au profit d’un autre acquéreur. 

 

Vérifications

L’agence s’assurera que tous les documents sont en règle ; 

-Plan d’occupation des sols et, s’il s’agit d’un terrain à bâtir, - si celui-ci est bien constructible (suelo urbana).

La vérification est réalisée par l’agence auprès de la commune.

L’agence contrôlera également qu’il n’y ait ni saisie, dettes, hypothèques, ou autres ; elle demandera à cet effet, une dénommée « Nota Simple » extrait du registre des propriétés. 

Ce document indique qui est le propriétaire légalement enregistré et s’il existe une hypothèque, saisie, ou autre.

Le vendeur doit également pouvoir justifier le paiement de la taxe foncière locale, et vous remettre une preuve de paiement pour le gaz, l’eau, l’électricité, le téléphone ainsi que pour les charges communes, s’il y en a.

 

Le contrat privé

Une fois le prix de vente négocié, un contrat privé est établi dans lequel sont mentionnés le prix convenu, les coordonnées des deux parties, une description de l’objet (y compris les éventuelles saisies, dettes et autres) et une date limite pour effectuer l’enregistrement officiel (Escritura) 

Les deux parties (ou leurs représentants) doivent signer ce document qui ne sera validé qu’une fois l’acompte de 10% versé : généralement virement bancaire.

En cas de manquement des engagements des parties:

L’acquéreur perdrait cet acompte.

Le vendeur quant à lui devrait payer à l’acquéreur, le double de ce montant au titre de dédommagement pour non-respect des clauses établies.

 

Les hypothèques

Si l’objet est grevé d’une hypothèque, il peut être intéressant de la garder. En effet, le coût d’une nouvelle hypothèque est généralement plus élevé.

 

L' "Escritura"

L’Escritura est le document officiel qui conclut la transaction. Sa signature a lieu en présence d’un notaire à une date et heure à convenir. 

Les deux parties doivent être présentes ou se faire représenter. Le notaire fera encore une fois réaliser l’enquête de propriété, saisie, dettes et autres et pour finir, il vérifiera que tous les impôts ont été payés. 

Si l’objet est encore grevé par une hypothèque - qui ne serait pas reprise- le notaire fera lever celle-ci aux frais du vendeur. 

Si une nouvelle hypothèque doit être mise en place, elle le sera également au moment de l’Escriture. Le notaire lit l’acte et demande aux deux parties de le signer. Une fois l’acte signé, les clés sont remises et le montant restant dû doit être versé 

 

L’enregistrement

La nouvelle Escritura doit être enregistrée dans le "Registro de Propiedad" (Registre de propriété). Cela peut prendre de 2 à 4 mois.

 

NIE (numéro d’identification d’étranger)

Pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, vous devez disposer d’un "matricule socio-fiscal" Espagnol, le NIE. Généralement, le notaire peut s’en charger par le biais de l’agence. À cet effet, vous devrez remettre votre passeport, afin que puisse être établie une copie certifiée, et remplir les formulaires nécessaires.

 

Compte bancaire

Vous avez l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ; toutes les transactions devant se faire entre banques Espagnoles - les banques et notaires doivent rendre compte à l’état de la provenance des fonds.

 

Faire appel à un avocat

Bien que l’agent immobilier veille parfaitement à ce que toutes les formalités soient remplies et les points de risque vérifiés, vous avez la liberté de faire appel à un avocat. 

La transaction sera plus longue. Généralement, un vendeur ne s’engagera pas tant que vous n’aurez ni signé, ni payé d’acompte.

Un autre acquéreur intéressé pourra se manifester via une autre agence (souvent les objets immobiliers sont en vente dans plusieurs agences).

 

Frais d’acquisition

En Espagne les frais d’achat sont toujours à charge de l’acquéreur.

Vous pouvez estimer les frais d’acquisition à environ 12 % du montant de l’achat. 

Pour une construction existante, l’impôt sur la transmission de patrimoine (Impuesto de Transmissiones Patrimoniales ou ITP) représente 10% de la valeur du bien.

Pour les constructions neuves, vous payez 8 % de TVA (Impuesto sobre el Valor Añadido ou "IVA") plus 0,5 % de taxe supplémentaire. 

De plus, il faut tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement qui s’élèvent en tout à environ 1,5 %. 

L’ITP est appliqué si vous achetez un bien immobilier auprès d’un particulier qui n’est pas un professionnel du négoce immobilier et s’élève à 8 % du prix d’achat officiel. 

La TVA est appliquée si vous achetez un bien immobilier auprès d’un promoteur, d’un entrepreneur ou d’une autre entreprise. Son pourcentage (8 % ou 18 %) dépend du type d’achat.

Frais supplémentaires pour les constructions neuves

Pour l’achat d’une maison à construire, vous devez en règle générale, régler les frais suivants:

• Les frais de l’architecte et de l’architecte technique (aparejador). 

• Le montant contractuel, ou les frais de construction effectifs et ce qui est inclus, comme il en sera convenu avec l’entrepreneur. 

• Les frais du permis de construire ou la taxe de construction (= "Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras"), un pourcentage de la valeur déclarée varie en fonction de la commune. 

• Le coût des travaux.

• Une fois la maison construite, il faut déclarer celle-ci ("Declaración de Obra Nueva") en signant un acte notarié et l’inscrire au cadastre. À cet effet, il faut s’acquitter d’un impôt d’un montant de 0,5 % sur la valeur cadastrale de la construction neuve. 

 

Frais annuels

Mis à part les frais d’acquisition, sont à régler les postes de frais fixes suivants. 

• La taxe foncière ("Impuesto sobre Bienes Inmeubles" ou "IBI"). Cette taxe est calculée individuellement par chaque commune. 

• Les taxes communales ("Tasas"). 

• En fonction de la commune, il se peut que vous ayez à payer une taxe sur les ordures ménagères, les eaux usées, l’assainissement, etc. Ces frais, avec l’IBI ne s’élèvent généralement pas à plus de quelques centaines d’euros par an. 

• Les frais de copropriété. En cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, vous serez automatiquement membre de celle-ci. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la surface de votre appartement ou maison. 

• Il s’agit généralement des frais d’enlèvement des ordures ménagères, de l’entretien des espaces verts communs, de l’assurance habitation, de l’assurance responsabilité civile, de l’éventuel entretien de la piscine, de l’ascenseur (des ascenseurs), etc. et des frais administratifs. 

 

Attention: Les Informations sont non contractuelles et données à titre indicatif.

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