Claves del alquiler de vivienda en España

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la principal norma que regula los contratos de alquiler de vivienda en España. Conocer sus reglas resulta fundamental tanto para propietarios como para inquilinos, especialmente después de las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y la aplicación del nuevo índice para actualizar determinadas rentas.

A continuación repasamos los aspectos más importantes de la normativa vigente en 2026: duración del contrato, prórrogas, actualización del alquiler, fianza, reparaciones y causas de resolución.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

La duración inicial del contrato puede ser acordada libremente entre propietario e inquilino. Sin embargo, la LAU establece una protección mínima para los arrendamientos de vivienda habitual.

Cuando el propietario es una persona física, el inquilino puede permanecer en la vivienda mediante las correspondientes prórrogas obligatorias hasta alcanzar un mínimo de cinco años.

Si el arrendador es una persona jurídica, este periodo mínimo se amplía hasta los siete años.

Una vez alcanzado este periodo, si ninguna de las partes comunica correctamente su intención de finalizar el contrato, pueden producirse prórrogas anuales hasta un máximo de tres años adicionales.

¿Puede el inquilino abandonar antes la vivienda?

Sí. El arrendatario puede desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que avise al propietario con una antelación mínima de 30 días.

El contrato también puede establecer una indemnización por desistimiento anticipado dentro de los límites previstos legalmente.

Actualización del precio del alquiler en 2026

La actualización anual de la renta debe estar expresamente prevista en el contrato.

Para los contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023, el Instituto Nacional de Estadística señala que la revisión se realiza tomando como referencia el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Este índice fue creado para establecer una referencia específica en la actualización de los alquileres de vivienda.

Los contratos anteriores deben analizarse según su fecha, las condiciones pactadas y la normativa que resulte aplicable.

Por este motivo, antes de aplicar cualquier subida es recomendable comprobar el contrato original y el índice que corresponde legalmente.

¿Cómo debe pagarse el alquiler?

Salvo pacto diferente respecto al momento del pago, la renta se abona mensualmente y, con carácter general, durante los siete primeros días del mes.

Una de las novedades que conviene recordar es que actualmente la LAU establece que el pago debe realizarse mediante medios electrónicos.

Solo de forma excepcional, cuando alguna de las partes no disponga de cuenta bancaria o no tenga acceso a medios electrónicos y lo solicite, el pago puede efectuarse en metálico en la vivienda arrendada.

Fianza y garantías adicionales

Al formalizar un contrato de alquiler de vivienda habitual es obligatorio entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta.

En los alquileres para usos diferentes del de vivienda, la fianza legal asciende a dos mensualidades.

Además, en los contratos de vivienda de hasta cinco años —o siete cuando el propietario sea una persona jurídica— la garantía adicional pactada no puede superar, con carácter general, otras dos mensualidades de renta.

¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria?

La Ley por el Derecho a la Vivienda modificó también esta cuestión.

En los contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a esta regulación, los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corresponden al arrendador.

Esta cuestión es especialmente relevante para propietarios e inquilinos que buscan vivienda mediante una Inmobiliaria Lloret de Mar o una Inmobiliaria Costa Brava, donde disponer de información contractual actualizada ayuda a evitar errores antes de formalizar el alquiler.

Alquileres situados en zonas de mercado tensionado

La Ley de Vivienda introdujo reglas específicas para los inmuebles situados en municipios o áreas declaradas oficialmente como zonas de mercado residencial tensionado.

En determinados nuevos contratos, la renta puede quedar vinculada a la renta del contrato anterior y, en ciertos casos, al sistema estatal de índices de precios de referencia. La normativa contempla también circunstancias concretas que permiten incrementos adicionales, como determinadas actuaciones de rehabilitación, mejoras energéticas o contratos de larga duración.

Antes de fijar el precio de una vivienda es importante comprobar si el municipio está incluido en una declaración vigente de zona tensionada y qué condiciones concretas afectan al inmueble.

Reparaciones y obras en una vivienda alquilada

El propietario debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, siempre que el deterioro no sea responsabilidad del inquilino.

Por su parte, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste provocado por el uso ordinario corresponden generalmente al arrendatario.

También es posible pactar que, durante un periodo determinado, una parte o la totalidad de la renta sea sustituida por el compromiso del inquilino de realizar determinadas obras de reforma o rehabilitación.

¿Cuándo puede finalizarse el contrato?

El propietario puede solicitar la resolución del contrato ante incumplimientos como el impago de la renta, la falta de pago de la fianza, la cesión o subarriendo no autorizado, daños intencionados en el inmueble o determinadas actividades prohibidas.

El inquilino también puede resolver el contrato cuando el propietario incumpla obligaciones esenciales, como realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Conocer la LAU antes de alquilar evita problemas

La normativa de alquiler ha experimentado numerosos cambios durante los últimos años. Por ello, propietarios e inquilinos deberían revisar cuidadosamente las condiciones legales antes de firmar, renovar o actualizar cualquier contrato.

Para quienes quieran alquilar una propiedad en Lloret de Mar o en otros municipios de la Costa Brava, recurrir a profesionales especializados puede facilitar la revisión de documentación, la fijación de la renta y la correcta formalización del contrato.

Una Inmobiliaria Lloret de Mar con conocimiento del mercado local puede orientar sobre el proceso inmobiliario, mientras que una inmobiliaria puede resultar especialmente útil para propietarios nacionales e internacionales que necesiten gestionar una vivienda a distancia.

La información de este artículo es de carácter general y divulgativo. Ante situaciones contractuales concretas o conflictos entre propietario e inquilino, conviene solicitar asesoramiento jurídico especializado.